Продавать жилье без одобрения опеки разрешено, если несовершеннолетний ребенок зарегистрирован в нем, но не имеет доли собственности.
Сначала необходимо разграничить два понятия: регистрация ребенка в квартире и наличие у него прав на собственность этой квартиры. Это разные аспекты, и закон рассматривает их по-разному. Если ребенок просто прописан в квартире по месту проживания, но не является владельцем, то такое жилье можно реализовать без согласия органов опеки.
В соглашении о купле-продаже необходимо просто указать сроки, в течение которых ребенок будет исключен из регистрационного учета, как правило, это происходит после передачи права собственности новому владельцу.
Родители обязаны зарегистрировать ребенка на новом месте жительства, но это уже их законная обязанность, а не препятствие для сделки. Совершенно иная ситуация возникает, если ребенок является владельцем квартиры или имеет в ней долю. В этом случае действует строгое правило: продажа допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

При покупке квартиры предоплата может быть оформлена в виде аванса или задатка. Выбор зависит от конкретных обстоятельств сделки и интересов сторон. Каждый вариант имеет свои особенности, риски и порядок оформления.
Аванс
Аванс - это предварительная оплата, которая не несёт обеспечительной функции. Он служит лишь подтверждением намерений покупателя и не обязывает стороны к заключению сделки. Аванс возвращается покупателю в полном объёме, если сделка не состоялась по любым причинам, даже если одна из сторон передумала.
Когда уместен аванс:

• если ситуация неопределённая и что-то может поменяться;
• если покупатель не до конца уверен в своём выборе;
• если нужно зафиксировать намерения, но без жёстких обязательств.

Как оформить аванс:

1. Составить письменное соглашение об авансе или включить условия в предварительный договор купли-продажи.
2. В документе указать:

• дату и место составления;
• ФИО, паспортные данные сторон;
• описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер);
• сумму аванса и порядок его внесения;
• условия возврата аванса;
• срок заключения основного договора.

1. Оформить расписку о получении денег от продавца. В ней должны быть указаны:

• данные сторон;
• сумма аванса цифрами и прописью;
• реквизиты соглашения об авансе или предварительного договора;
• дата и подписи сторон.

Если расплачиваться наличными, расписку составляют в момент передачи денег. При безналичном расчёте (перевод на карту) расписку можно не составлять - подтверждением будет квитанция о переводе.
Задаток
Задаток -это денежная сумма, которая служит гарантией исполнения обязательств по договору. Его передача означает твёрдое намерение сторон заключить и исполнить сделку.
Условия возврата задатка:

• если сделка отменяется по обоюдному решению сторон или из-за форс-мажора - задаток возвращается покупателю;
• если сделка срывается по вине покупателя - задаток остаётся у продавца;
• если сделка не происходит по вине продавца - он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Когда выгоден задаток:

• если покупатель полностью уверен в своём выборе и хочет купить именно эту квартиру;
• если нужно гарантировать, что продавец не продаст квартиру другому покупателю;
• если требуется зафиксировать ключевые условия сделки (цену, срок и т.д.).

Как оформить задаток:

1. Составить письменное соглашение о задатке (отдельный документ или включить условия в предварительный договор).
2. В договоре указать:

• ФИО и паспортные данные сторон;
• описание квартиры (адрес, этаж, площадь, кадастровый номер, реквизиты правоустанавливающих документов);
• стоимость квартиры и размер задатка;
• срок, в который стороны планируют заключить основной договор купли-продажи;
• порядок действий, если сделка не состоится по вине одной из сторон;
• способ передачи денег (наличными, переводом на счёт).

1. Оформить расписку о получении задатка от продавца. В ней должны быть указаны:

• место и дата составления;
• ФИО, дата рождения, паспортные данные и адрес продавца и покупателя;
• сумма и валюта;
• назначение платежа (ссылка на договор задатка);
• подтверждение отсутствия претензий по сумме;
• подписи сторон.

Расписку лучше писать от руки это усложнит подделку в случае споров.
Вывод: задаток подходит, если стороны уверены в сделке и хотят закрепить серьёзные намерения. Аванс это более «мягкая» форма, которая позволяет расторгнуть сделку без потерь, но не даёт гарантий исполнения обязательств.
Общие рекомендации

• Проверяйте продавца и квартиру перед передачей денег: убедитесь, что продавец - собственник (сверите данные паспорта с выпиской из ЕГРН), проверьте отсутствие обременений, долгов по коммунальным платежам, наличие всех необходимых документов.
• Консультируйтесь с юристом при составлении документов, особенно если условия сделки сложные или есть сомнения в правильности оформления.
• Фиксируйте все договорённости в письменном виде - устные соглашения не имеют юридической силы.

Если ситуация неоднозначная или есть риски, лучше отложить внесение предоплаты до устранения неопределённостей.

Электронная регистрация права собственности — это оформление прав на недвижимость (квартиру, дом, земельный участок и т. д.) онлайн, без личного посещения МФЦ или Росреестра. Документы подаются через интернет, а итоговые документы приходят на электронную почту.
Какие сделки можно оформить онлайн
Через электронную регистрацию можно:

• оформить ипотеку;
• купить квартиру на первичном или вторичном рынке;
• приобрести земельный участок или комнату;
• оформить долевое участие в строительстве;
• рефинансировать ипотечный кредит и др.

Как это работает: краткая схема

1. Получить УКЭП (усиленную квалифицированную электронную подпись) — цифровой аналог рукописной подписи, имеющий юридическую силу.
2. Подготовить и загрузить электронные версии документов (паспорта сторон, договор купли‑продажи, кадастровый паспорт, согласие супруга и т. д.).
3. Оплатить госпошлину.
4. Подать заявку через:

• официальный сайт Росреестра;
• портал «Госуслуги»;
• сервисы банков, застройщиков, агентств недвижимости или нотариуса (если у них есть договор с Росреестром).

1. Дождаться проверки и регистрации сделки Росреестром.
2. Получить на электронную почту:

• договор с отметкой Росреестра о переходе права собственности;
• выписку из ЕГРН с УКЭП.

Ключевые документы после регистрации

• Выписка из ЕГРН — единственный документ, подтверждающий право собственности (бумажные свидетельства больше не выдаются с 15 июля 2016 года).
• Договор купли‑продажи (или другой договор) с электронной подписью Росреестра.

Документы приходят в электронном виде (обычно в архиве с файлами формата .xml). Их можно открыть и проверить на сайте Росреестра.
Сроки
В среднем — от 2 до 7 рабочих дней. При подаче через нотариуса регистрация может пройти в течение дня. Срок может увеличиться, если Росреестр запросит дополнительные документы или выявит ошибки.
Стоимость

• Госпошлина:
• для физлиц при кадастровой стоимости до 20 млн руб. — 4 000 руб.;
• свыше 20 млн руб. — 0,02 % от кадастровой стоимости, но не более 500 000 руб.
• Услуги посредников (банки, агентства и т. п.) — обычно 4–10 тыс. руб.
• УКЭП — платная услуга (оформляется в аккредитованных удостоверяющих центрах).

Плюсы

• Не нужно посещать МФЦ или Росреестр.
• Подходит для сделок между сторонами из разных регионов.
• Быстрее, чем традиционная регистрация.
• Безопаснее: риск потери документов исключён, УКЭП сложно подделать.
• Некоторые банки дают скидку по ипотеке за электронную регистрацию.

Минусы

• Требуется УКЭП (нужно оформить заранее).
• Возможны технические сбои (проблемы с интернетом, работой сайта Росреестра).
• Риск мошенничества (важно не передавать УКЭП третьим лицам).
• Документы приходят только в электронном виде.

Ограничения
Электронная регистрация недоступна, если:

• объект сделки — доля в квартире/доме, требующая нотариального заверения;
• право собственности оформлено до 1998 года;
• недвижимость — памятник культурного наследия;
• в договоре много участников (более 5 продавцов или 6 покупателей).

Важно:

• УКЭП оформляется только лично в аккредитованном удостоверяющем центре (нужны паспорт, СНИЛС, ИНН).
• Перед подачей заявления нужно дать согласие на проведение электронных сделок в МФЦ.

Для максимальной безопасности используйте только официальные сайты и проверенные сервисы.

Да, с 13 января 2025 года нотариальное удостоверение стало обязательным для всех договоров дарения недвижимости между гражданами, независимо от степени родства. Это требование установлено Федеральным законом от 13.12.2024 №459-ФЗ, который внёс изменения в пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса РФ. 
Причины введения обязательного нотариального удостоверения:

• защита имущественных прав дарителей, особенно социально незащищённых граждан (например, одиноких пожилых людей);
• предотвращение злоупотреблений со стороны одаряемых;
• исключение случаев, когда даритель заблуждается относительно природы сделки (например, считает, что право собственности перейдёт к одаряемому только после его смерти). 

Функции нотариуса при оформлении дарения:

• проверяет правоспособность сторон;
• удостоверяется, что даритель действует добровольно и понимает последствия сделки;
• разъясняет условия договора (например, возможность отмены дарения в будущем);
• проверяет документы и исключает возможные нарушения;
• может подать документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. 

Несоблюдение нотариальной формы договора дарения, заключённого после 13 января 2025 года, влечёт его ничтожность (статья 163 ГК РФ). Такой договор не может служить основанием для государственной регистрации права собственности одаряемого в ЕГРН. 
Для оформления договора дарения у нотариуса потребуются:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности дарителя;
• согласие органов опеки и попечительства — если одной из сторон договора выступает несовершеннолетний или сделка затрагивает его интересы;
• официальное согласие банка — если квартира находится в ипотеке;
• другие документы по требованию нотариуса (например, акт приёма-передачи, технический паспорт на квартиру). 

Если недвижимость находится в совместной собственности, потребуется согласие супруга дарителя либо нотариально заверенное соглашение о разделе имущества. 
Удостоверение договоров дарения объектов недвижимого имущества производится нотариусом, который работает в нотариальном округе, расположенном в пределах субъекта РФ, где находится имущество.

Нет, продать земельный участок без межевания в 2026 году невозможно.
 Это связано с изменениями в законодательстве, которые вступили в силу с 1 марта 2025 года. 
Согласно Федеральному закону от 26.12.2024 №487-ФЗ, в статью 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесены дополнения.

Теперь если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом сделки, Росреестр обязан приостановить государственную регистрацию прав. Это касается не только купли-продажи, но и других сделок с землёй — дарения, наследования и т. д.. 
Почему это важно?

• Юридические риски. Без точных границ невозможно однозначно определить объект сделки. Покупатель рискует приобрести участок с неопределёнными границами, что может привести к спорам с соседями или признанию постройки на таком участке незаконной. 
• Проблемы с регистрацией. Даже если договор купли-продажи подписан, Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности до уточнения границ. 
• Снижение ликвидности. Многие покупатели и риелторы избегают таких сделок из-за рисков, а банки редко одобряют ипотеку на такие участки. 

1. Что нужно сделать?
2. Проверить статус участка через выписку из ЕГРН или публичную кадастровую карту. Если в документах указано, что границы не определены, потребуется межевание. 
3. Обратиться к лицензированному кадастровому инженеру для проведения работ. Инженер проведёт замеры, организует согласование границы с соседями (если потребуется) и подготовит межевой план. 
4. Дождаться внесения данных о границах в ЕГРН. Только после этого участок можно будет продавать. 

Основные отличия
1. Объект договора

• Аренда (гл. 34 ГК РФ): может передаваться практически любое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Примеры:
• нежилая недвижимость (офисы, склады, магазины);
• жилая недвижимость — если арендатор юридическое лицо (например, компания снимает квартиру для проживания сотрудников);
• транспорт, оборудование, земельные участки и т. д.
• Наём (гл. 35 ГК РФ): только жилое помещение для проживания физических лиц. Примеры: квартира, жилой дом, комната.

2. Стороны договора

• Аренда:
• арендодатель — любое лицо (физлицо, юрлицо, ИП);
• арендатор — любое лицо (физлицо, юрлицо, ИП).
• Наём:
• наймодатель — собственник или управомоченное лицо (физлицо или юрлицо);
• наниматель — только физическое лицо.

3. Срок договора

• Аренда: может быть любым, согласованным сторонами. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок (ст. 610 ГК РФ).
• Наём: максимум 5 лет. Если срок не прописан в договоре, он автоматически считается заключённым на 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

4. Форма и регистрация

• Аренда недвижимости на срок ≥ 1 года: обязательна письменная форма и государственная регистрация в Росреестре. Без регистрации договор не считается заключённым (ст. 651 ГК РФ).
• Наём жилого помещения:
• письменная форма обязательна (ст. 674 ГК РФ), но её несоблюдение не делает договор недействительным;
• сам договор не регистрируется. Регистрируется только обременение права собственности (если срок найма ≥ 1 года).

5. Расторжение договора

• Аренда: досрочное расторжение по инициативе одной стороны — через суд. Основания могут быть прописаны в договоре (ст. 619, 620 ГК РФ). При бессрочном договоре сторона предупреждает другую за 3 месяца.
• Наём:
• наниматель может расторгнуть в любое время, предупредив наймодателя за 3 месяца (и получив согласие других проживающих с ним лиц) (п. 1 ст. 687 ГК РФ);
• наймодатель может расторгнуть только через суд и только при серьёзных нарушениях:
• неуплата за 6 месяцев (или более 2 раз при краткосрочном найме до 1 года);
• порча имущества;
• использование не по назначению;
• нарушение прав соседей (п. 2, 4 ст. 687 ГК РФ).

6. Цель использования

• Аренда: в соответствии с назначением имущества (офис — под офис, склад — под склад и т. д.).
• Наём: только для проживания. Использование жилого помещения под коммерцию запрещено.

Практический вывод: если физлицо снимает квартиру для жилья — это наём. Если юрлицо снимает помещение (даже жилое) или любое другое имущество — это аренда.